Kokios situacijos dažniausiai pasitaiko Jūsų praktikoje?
Galima įsigyti jau suformuotą, naujai įrengtą loftą. Šiuo atveju loftai parduodami jau suformuoti kaip gyvenamosios paskirties patalpos (butas), kartu su kūrybinių dirbtuvių paskirties patalpomis, t.y., dalis lofto ploto įvardinama kaip gyvenamosios paskirties, dalis – kaip kūrybinės dirbtuvės. Toks variantas yra teisiškai korektiškas ir yra priimtinas būsto įsigijimą finansuojantiems bankams. Galima įsigyti įrengtą ar dalinai įrengtą loftą, kurio patalpos yra ne gyvenamosios paskirties ir pardavėjas prieš pardavimą jos nepakeičia. Taigi šiuo atveju patalpų paskirties pakeitimas yra pačių gyventojų reikalas. Galima įsigyti įrengtą ir neįrengtą loftą, kurio patalpos yra ne gyvenamosios, o vėlesnis paskirties pakeitimas pardavėjo rūpesčiu ir sąskaita yra susitarimo su pardavėju reikalas, t.y., arba pardavėjas pakeičia paskirtį už papildomą mokestį, arba pats pirkėjas turi pasikeisti. Susitarimo reikalas, ar visos pirkėjo įsigytos patalpos bus gyvenamosios paskirties, ar dalis bus, pvz., kūrybinės dirbtuvės ir pan.
Ar teisiškai statinio paskirtis yra svarbi?
Praktikoje vyrauja nuomonė, jog Statybos inspekcija ir savivaldybės iš esmės nekontroliuoja patalpų naudojimo pagal paskirtį, o apie jų tyrimus ir baudas prašnekama tik tada, kai kaimynai susipyksta dėl kažko kito ir įskundžia vieni kitus. Visuomenėje vyrauja įsitikinimas, jog, jei labai nori, gali ir biure gyventi, niekas tau neuždraus ir jokių rimtų pasekmių nebus. Teisinėje plotmėje viskas yra šiek tiek kitaip.
Statybos įstatymas aiškiai apibrėžia, kas yra statinio ar jo patalpų paskirtis (2 str. 77 d.). Tai viešajame registre nurodytas statinio (patalpos) naudojimo tikslas (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai), kai statinys (patalpa) atitinka saugos ir jame planuojamos (atliekamos) veiklos (technologijos proceso) privalomus reikalavimus, nustatytus normatyviniuose statinio saugos ir paskirties dokumentuose.
Taigi gyvenamoji paskirtis savaime yra tam tikra garantija, kad patalpos atitinka gyvenamosioms patalpoms keliamus reikalavimus (insoliacijos, šiluminio komforto ir pan.) Paaiškėjus jų neatitikimams galima reikšti pretenzijas pardavėjui, projektuotojui, rangovui. Tai pirmoji priežastis rinktis tinkamos paskirties loftą.
Be to, Statybos įstatymo 40 str. įtvirtina statinių naudotojų pareigas prižiūrint statinį. Pirmoji iš jų - naudoti statinį (jo patalpas) pagal paskirtį.
Administracinių teisės pažeidimų kodeksas (189-2 straipsnis) numato atsakomybę už šios pareigos pažeidimą:
Statinio naudojimas ne pagal paskirtį užtraukia baudą nuo 0,5 iki 5 tūkst. litų. Tokie pat veiksmai, padaryti asmens, bausto administracine nuobauda už šio straipsnio pirmojoje dalyje numatytus pažeidimus,užtraukia baudą nuo vieno 1 iki 10 tūkst. litų.
Taigi, gyvenimas tokiose patalpose, kurios nėra skirtos žmonėms gyventi, vertinant formaliai, yra neteisėtas. Numatytos baudos nėra itin mažos. Todėl noras nerizikuoti, kad, susipykus su kaimynu, jis tave įskųs teisėsaugininkams ir tavo dosjė papuoš baustumas administracine nuobauda, yra antroji priežastis atkreipti dėmesį į lofto paskirtį.
Trečias ne mažiau svarbus aspektas yra susijęs su nekilnojamojo turto mokesčiu. Pagal Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 4 str. fizinių asmenų gyvenamosios, poilsio, pagalbinio ūkio paskirties turtas, kuris nėra naudojamas individualioje veikloje (versle), yra neapmokestinamas. Tuo tarpu komercinės, pramonės, administracinės paskirties patalpos, kurios priklauso fiziniam asmeniui, bus NT mokesčio objektas.
Atsižvelgiant į tai, kad daugelyje Lietuvos miestų taikomas 0,8 proc. nuo vidutinės rinkos vertės NT mokesčio tarifas, keleto tūkstančių litų per metus papildoma mokestinė našta yra pakankama priežastis pasirūpinti lofto paskirties sutvarkymu.
Kokių paskirčių gali būti loftai, ir kurios iš jų yra tinkamos teisiniu bei mokestiniu požiūriu, o kurios ne?
Gyvenamoji paskirtis (butai) ir poilsio paskirtis (poilsio apartamentai) yra tinkamos tiek teisiniu, tiek mokestiniu požiūriu. Svečių namų, viešbučių paskirtis nekelia didelių rizikų dėl gyvenimo tokiose patalpose teisėtumo, bet jai netaikoma NT mokesčio išimtis. Gamybinė, administracinė, prekybos, paslaugų ir pan. paskirtys – netinkamos nei teisiniu, nei mokestiniu požiūriu. Ypatingas yra „kūrybinių dirbtuvių“ statusas, nes jos gali būti ir gamybinių patalpų atmaina, ir pagalbinio ūkio paskirties patalpos. Pirmuoju atveju tai yra visiškai netinkama paskirtis, antruoju – iš esmės tinkama.
Nuo ko priklauso jų statusas ir kaip žinoti, kurios „kūrybinės dirbtuvės“ yra tinkamos?
STR 1.01.09: 2003 „Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį“ numato, kad kūrybinės dirbtuvės, skirtos savo ar savo šeimos reikmėms ir kuriose vienu metu dirba ne daugiau kaip 5 žmonės ir nenaudojami potencialiai pavojingi įrenginiai, nepriskiriamos gamybos ir pramonės paskirties pastatų pogrupiui. Jei jos skirtos gretimame name ar bute gyvenančių žmonių reikmių tenkinimui, jos laikomos pagalbinio ūkio patalpomis. Taigi perkant kūrybines dirbtuves reikia žiūrėti į registro išrašo grafą „paskirtis“: jei paskirtis – gamybos, ji netinkama, jei paskirtis – pagalbinio ūkio, o šalia yra gyvenamosios patalpos, viskas gerai.
Praktika tokia, jog dažniausiai pirkėjai susitaria su pardavėju, jog pastarasis už tam tikrą mokestį pakeis parduodamo turto vieneto paskirtį, nes tuo atveju yra didesnės kredito gavimo galimybes. Jei banko kreditas neaktualu, ar sunku šią procedūrą atlikti pačiam? Kokia paskirties keitimo tvarka?
Jeigu paskirtis yra keičiama, atliekant rekonstravimo ar kapitalinio remonto darbus, tuomet taikomas STR 1.07.01:2010 „Statybą leidžiantys dokumentai“ ir STR 1.11.01:2010 „Statybos užbaigimas“, t.y., rengiamas atitinkamas projektas, gaunamas statybą leidžiantis dokumentas ir atliekamos užbaigimo procedūros, pakeisti kadastro duomenys registruojami Registrų centre.
Jeigu paskirtis yra keičiama, neatliekant statybos darbų arba atliekant paprastojo remonto darbus, tuomet tolesnė eiga priklauso nuo paprastojo remonto darbų pobūdžio:
- jeigu paprastojo remonto darbai yra tokie, kurių atlikimui reikia rengti paprastojo remonto aprašą arba paprastojo remonto projektą bei gauti jam pritarimą (pvz. mieste keičiama statinio fasado arba šlaitinio stogo danga arba pastato fasade iš gatvės pusės užtaisomi esami langai, durys ar kitos angos ir kt.), tuomet paskirties keitimo sprendiniai yra numatomi rengiamame remonto apraše arba projekte.
- jeigu paprastojo remonto darbai yra tokie, kurių atlikimui nereikia rengti nei paprastojo remonto aprašo, nei paprastojo remonto projekto arba neatliekami jokie statybos darbai, tuomet pagal STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ parengiamas patalpos ar pastato paskirties keitimo projektas (kurį turi pasirašyti atestuotas projektuotojas) ir gaunamas savivaldybės pritarimas šiam projektui;
- gavęs pritarimą ir, jeigu reikia, atlikęs paprastojo remonto darbus, savininkas STR 1.11.01:2010 „Statybos užbaigimas“ nustatyta tvarka Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai (VTPSI) pateikia deklaraciją apie patalpos paskirties pakeitimą ;
- VTPSI vieną deklaracijos egzempliorių įregistruoja „Infostatyboje“, o kitą grąžina. Grąžinta deklaracija yra pagrindas įregistruoti Registrų centre patalpų kadastro duomenų (paskirtis yra vienas iš jų) pakeitimus.
Jei keičiama tik paskirtis, o jokie darbai neatliekami, formalumų tvarkymas neužtrunka itin ilgai, o išlaidos iš esmės yra susijusios tik su naujos kadastro duomenų bylos („inventorinės bylos“) rengimu ir nesudėtingo paskirties keitimo projekto užsakymu pas atestuotą architektą. Tačiau tvarkantis savarankiškai, galima susidurti ir su netikėtomis kliūtimis, pavyzdžiui:
- Gali paaiškėti, kad patalpos neatitinka tam tikrų butams keliamų reikalavimų - minimalus kambario, vonios, WC ploto; insoliacijos reikalavimų ir pan.;
- Gali paaiškėti, kad jums pakeitus patalpos paskirtį negyvenamajame pastate ims vyrauti (t.y. sudarys didžiąją dalį pastato ploto) butai, kas reikštų, jog reikia keisti ir pastato paskirtį, o toks kietimas negalimas nepakeitus žemės naudojimo būdo ir pobūdžio.
Todėl priimant sprendimą „susitvarkysiu pats“, visuomet patartina pasitarti su profesionaliu projektuotoju.
Rašyti komentarą