Nekilnojamojo turto rinkos laukia Titaniko likimas (38)

2003 m. prasidėjęs gyvenamojo nekilnojamojo turto (NT) rinkos pakilimas – jau praeityje. Laiku nesuvaldytas rinkos ir kainų augimo procesas atsigręžė prieš pačius rinkos dalyvius – statybininkus, projektų vystytojus, valstybę.

Šiandieninė NT rinkos realybė – sustojusios statybos, nesibaigiančios teismų ir advokatų išlaidos, galų gale vis dažnesnis atvejis yra bankroto bylos iškėlimas. Kokios gi priežastys lėmė, kad dar visai nesenai tiek daug dėmesio susilaukusi ūkio šaka dabar vėl vis mažiau domina visuomenę?

Krizę sukėlė neatsakingas NT vystytojų elgesys?

Galima šalies NT krizės priežastis „nurašyti“ ant pasaulinės finansų krizės, galima apkaltinti bankus, kad jie negelbėjo į krizę patekusių NT plėtotojų, o galima ir priimti prielaidą, kad mūsų šalies NT rinkos krizę sukėlė neatsakingas pačių NT vystytojų elgesys.

Ketverius metus visuomenė buvo maitinama mitais, kad būstas negali pigti, nes būsto paklausa išliks visąlaik – pagal apsirūpinimą gyvenamuoju plotu vienam gyventojui Lietuva smarkiai atsilieka nuo ES vidurkio, kad žemės kainos negali kristi – žemė yra ribotas išteklius ir niekada nepigs, nes niekas jos daugiau nepagamins, kad statybos negali pigti – viskas brangsta – darbo jėga, kuras, resursai, statybinės medžiagos, kad gyvenamasis plotas Senamiestyje ir kitose prestižinėse vietose net per didžiausias krizes nepigs – tai saugi investicija.

„Būstas pigti negali. Tai neįmanoma“

Galbūt šiuos mitus buvo galima išlaikyti, kol bankai dalijo dešimtimis milijardų litų kreditų NT projektams vystyti, būstui, žemės sklypams įsigyti, namams įsirengti. Atitinkamus sprendimus, kaip išvengti NT turto krizės, o kartu ir būsto kainų griūties, reikėjo priimti jau 2007 metų antroje pusėje, kai bankai sugriežtino kredito suteikimo sąlygas privatiems asmenims, todėl didesnei daliai jų būstas tapo neįperkamas. Jei po šio finansinių institucijų sprendimo būtų buvęs atsakomasis NT plėtotojų žingsnis ir būsto kaina, vietoj reklamuojamų menkaverčių dovanų, siurpizų ir akcijų būtų sumažinta tiek, kad ji būtų tapusi vėl įperkama atsižvelgus į sugriežtintą banko poziciją pirkėjų atžvilgiu, NT rinka būtų sulaukusi „minkštojo nusileidimo“. Deja, NT vystytojams tuo metu buvo patariama kietakaktiškai laikytis pozicijos „Būstas pigti negali. Tai neįmanoma“.

Pirkėjų ir pardavėjų karas

Kai 2007 m. pabaigoje pirkėjai „paskelbė boikotą“ naujos statybos būstui, o vystytojai toliau buvo pamiršę auksinę taisyklę „pirkėjas visada teisus“, prasidėjo „pirkėjų ir pardavėjų karas“, kuri šalis atsitrauks iš pozicijų pirma. NT turto pardavėjai tikėjosi, kad jie pasieks panašią pergalę, kaip jau buvo nutikę 2006 m. pirmąjį ketvirtį. Tada buvo pradėta kalbėti apie galbūt atsiradusį NT rinkos burbulą, NT pardavimas ėmė gerokai mažėti, tačiau netrukus atsigavo su dviguba jėga.

Šį kartą koją pardavėjams pakišo bankai, sugriežtinę sąlygas ne tik pirkėjams, bet ir patiems NT plėtotojams. Tuo metu tapo aišku, kad ne tik bus sunku atrasti būsto pirkėjų, bet ir nebeįmanoma parduoti pradėto vystyti projekto kitam investuotojui.

Mažesnieji „pasimovė“

Galima tik apgailestauti, kad tuo metu dauguma mažesnių NT pardavėjų laikėsi rinkos atsigavimo laukimo taktikos ir „pasimovė“ ant rinkos lyderių formuotos pozicijos, kad kainų mažinti negalima ir rinka tuoj tuoj atsigaus. Juk jei rinkos lyderiai nenuleidžia kainų, kodėl kiti turėtų nuleisti? Akivaizdu, kad tuo metu rinkoje pritrūko objektyvumo, nors iš kitos pusės labai sunku tikėtis objektyvumo, kai visuomenės nuomonė formuojama tų pačių NT vystymo ir konsultavimo rinkos lyderių. Net nepriklausomi NT'o konsultacinių įmonių analitikai, kuriems turėtų labiau rūpėti ilgalaikė reputacija, atstovavo vienos šalies – statytojų – interesams. O galbūt tai ir nieko nuostabaus, nes dauguma analitikų ir ekspertų buvo tiesiogiai susiję su NT projektų vystymu ar pardavimu, tai yra iš to duoną valgo.

Dovanos ir akcijos rinkos neatgaivino

Bandymai daryti akcijas, loterijas ar dovanoti išskirtines dovanas rinkos neatgaivino, netgi priešingai – dar labiau ją skandino. Šiandien merdėjančios NT rinkos nebeatgaivins ir ankstesni jos varikliai – palankios kreditavimo sąlygos, aktyvios viešųjų ryšių kampanijos. Net jei įvyktų stebuklas ir kreditavimo sąlygos būtų tokios pat palankios, kokios jos buvo prieš dvejus–trejus metus, o palūkanų norma vėl nusiristų iki rekordinių žemumų – NT rinka neatsigaus. Viena, gyventojams stebint dabartinę ekonomikos situaciją grįžo „kreditų baimė“ (o galbūt pirkėjai realistiškiau pradėjo žiūrėti į besikeičiančias kreditų grąžinimo galimybes ir tą naštą kurią užsikrauna sau ant pečių), antra, su problemomis susiduria daugelis kitų šalies ūkio sektorių, didėja nedarbo rodikliai, mažėja perkamoji galia ir vyksta visiškai priešingas procesas tam, kurį mes stebėjome prieš ketverius metus.

Statytojai teigia, kad projektų vystymo kaštai yra dideli, todėl jų kaina nėra nepamatuota. Tačiau kaštų ekonomiką, kai pardavimo kaina nustatoma prie prekės savikainos pridedant pelno normą, pakeitė rinkos ekonomika, kai pardavimo kainą nustato vartotojo perkamoji galia. Šalutinis NT rinkos augimo poveikis buvo ir NT vystymo savikainos augimas, todėl anksčiau pradėtų vystyti projektų savikaina šiuo metu jau viršija būsto įperkamumo lygį. Kuo greičiau bus susitaikyta su negautu pelnu ir gresiančiais nuostoliais, tuo greičiau bus priimti sprendimai, kad tie nuostoliai būtų kaip įmanoma mažesni.

Būstas turi būti įperkamas

Vienintelė NT rinkos gyvybės palaikymo kryptis – mažinama būsto kaina, kuri turi būti įperkama vidutiniam Lietuvos piliečiui. Dviejų–trijų kambarių butas miegamajame rajone Vilniuje, Klaipėdoje turi kainuoti ne daugiau kaip 120 000–180 000 litų. Kol rinkos dalyviai nesusitaikys su tokia kaina ir nesugebės susitaikyti su nuostoliais, o ateityje projektų vystymo kaštų pritaikyti prie tokios perkamosios galios, kalbėti apie NT rinkos stabilizaciją nebus prasmės. Brangesnių butų miegamuosiuose rajonuose tiesiog niekas nepirks. Tik kai būsto kaina pasieks tokį lygį, galėsime pradėti kalbėti, kad NT rinka pasiekė dugną ir kad dabar prasidės stabilizacija.

Po recesijos NT rinka dar ilgai neatsigaus

Jeigu šalies ūkis ir atsigaus 2010 m. antroje pusėje, kaip prognozuoja ekonomikos ekspertai, NT rinka iki normalių atsigavimo požymių turės palaukti dar gerus dvejus–trejus metus. Pirmiausia todėl, kad po ekonomikos recesijos sumažės laisvų pinigų rinkoje. Antra, atsigaunant ūkiui, gyventojų investicijos visų pirma pasieks akcijų rinkas, o ne NT rinką. Sumažėjus pinigų kiekiui, žmonės bus atsargesni, investuos nedidelėmis sumomis, skaidydami riziką. Tuo tarpu būsto (nors ir prastos kokybės), kad ir kaip keistai tai skambėtų, šiuo metu Lietuvoje yra pakankamai.

Lengvai prieinamos paskolos skatino būsto pirkimą bei turėjo didelį skatinantį poveikį bendram šalies vartojimui. Jei būtų buvusios didesnės investicijos, skirtos gamybos, nesusijusios su NT sektoriumi, plėtrai, tokios išduotų paskolų apimtys ir tokios gamybos plėtra būtų buvusi rimta šalies ekonomikos atsvara artimiausiais metais, kai NT sektorių ištiks legendinio „Titaniko“ likimas.

Deja, didžiuliai statybos ir NT vystymo bendrovių pelnai nukonkuravo norus plėtoti gamybos verslą. Ir kas tą galėjo norėti daryti, jei, įvertinant galimą verslo riziką, NT plėtros veiklos pelningumas kelias dešimtis viršijo gamybinės veiklos pelningumą? Juk naudingiau pasiduoti mados šauksmui įkuriant UAB „Gamybininko investicija“ ar UAB „Gamybininko projektai“ ir tapti vienu iš daugelio nepatyrusių NT plėtotojų, bandančių patekti į didžiulį atotrūkį tarp kreditų skatintos paklausos ir biurokratinių NT projektų vystymo kliuvinių supančiotos pasiūlos.

Šiandien mes turime kitą vaizdą – dėl nepamatuotos rizikos ne tik UAB „Gamybininko investicija“ turi sunkumų įgyvendinant pradėtus NT projektus, bet ir tampa sunkia našta pačiam gamybininkui, išgyvenančiam ne pačius geriausius laikus dėl bendro pasaulinio ekonomikos nuosmūkio, o apie naujas „plyno lauko“ investicijas į gamybą beveik nebekalbama.

Donatas Bulvydas